不動産売却価格 回帰分析

価格の推移

新規登録(その月に売り出した物件の希望価格)と在庫(売れ残りを含む月末の物件)は、成約価格より高く出ます。差が広がるのは、売り手の希望に買い手がついてこない局面です。

地域の比較(直近12か月)

データと注意

• 首都圏の件数・価格: 公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」(東日本レインズ)をもとに作成。成約=当月に成約報告のあった物件、新規登録=当月に新たに登録された物件、在庫=月末時点で登録されている物件。中古マンションは「中古」として登録された物件、土地は面積100〜200㎡。会員の不動産会社がレインズに登録した物件だけの集計で、市場のすべてではありません。
• 2025年1月以降、成約登録の適正化を図るシステム改修により成約件数に影響している可能性がある、と機構が注記しています(2025年の成約件数の前年比が大きいのはこの影響を含みます)。
• 新築マンションの契約率(不動産経済研究所)は利用に許諾が必要なため載せていません。新築の供給量は着工統計の分譲マンション・分譲戸建で見られます。
• 既存住宅販売量指数・建築着工統計: 国土交通省、e-Stat 建築着工統計調査。

金利の推移 — 変動・固定、住宅ローン・投資用ローンの基準になる金利(月次)。凡例をクリックすると表示/非表示、右端の点は現在の商品の金利

住宅ローンの変動金利は短期プライムレート(短プラ)に連動し、大手行の店頭金利は「短プラ+1%」が慣行です(三菱UFJの現在の店頭金利 3.375% = 短プラ 2.375% + 1%)。実際には店頭金利から大きく引き下げた「優遇後」の金利で借りる人が大半です。固定金利は長期金利(10年国債など)を基準に決まります。投資用ローンは公的な金利統計がないため、住宅金融支援機構の賃貸住宅(アパート等)建設融資の金利と、現在の商品の金利を載せています。賃貸住宅建設融資は機構が直接貸す、賃貸住宅を建てる人向けの全期間固定ローンで、自宅を買う人向けのフラット35(民間金融機関が窓口)とは別の商品です。

代表的な商品の金利

各社の公式ページで表示を確認した値です(基準日は表の通り。金利は毎月見直されます)。住宅ローンは本人の条件(団信の種類・借入割合・年収など)で変わり、投資用ローンは審査で個別に決まります。メガバンク・ネット銀行のうち、金利をページ上で確認できなかった商品は載せていません。

固定金利での返済額 — 借入額・金利・返済期間を入れると、月々の返済額と、そのうち利息がいくらかを計算します

金利ごとのローン定数と月々の返済の平均 — 借入額・返済期間・返済方式は上の入力の値。太字は入力した金利。行をクリックするとその金利に切り替え

ローン定数 = 年間の返済額 ÷ 借入額(元金均等では返済期間を通した平均)。平均利息率 = 利息の合計 ÷ 返済期間(年) ÷ 借入額で、ローン定数のうち利息の分(残りは元金の返済)。残高が減るぶん金利より低くなります。この値が物件の利回り(NOI ÷ 物件価格)より高いと、借りるほど手残りが減ります。年間の平均 = 総返済額 ÷ 返済期間(年)。月々の平均 = 総返済額・元金・利息の合計 ÷ 返済回数。

年ごとの元金と利息 — 棒をクリックすると、その年の月々の内訳を上の円グラフに表示

返済額は1円未満も含めて計算した値です(実際の返済額は金融機関の端数処理で数円ずれます)。団信・保証料・手数料、金利の見直しは含みません。

変動と固定の比較 — 変動で借りて金利が上がっていく場合と、全期間固定を比べる(元利均等返済)

初期値は変動=上の表の最も低い変動金利(住宅ローン)、固定=フラット35。変動は1年ごとに金利を見直して、その時点の残高・残り期間で返済額を計算し直します(実際の多くの商品にある「返済額は5年間据え置き・見直し時も1.25倍まで」のルールは考えていません)。団信・保証料・手数料は含みません。

新規貸出額(国内銀行、直近4四半期の合計)

日本銀行「貸出先別貸出金」。住宅ローンは個人向けの住宅資金、アパートローン等は「個人による貸家業」の設備資金の新規貸出額(2009年4〜6月期から)。

データと注意

• 金利: 日本銀行の長・短期プライムレート(主要行、最頻値)・基準貸付利率・貸出約定平均金利(国内銀行、新規/長期。住宅ローンに限らない)、財務省の10年国債利回り(月平均)。
• 投資用(賃貸住宅)の金利: 住宅金融支援機構「賃貸住宅融資 参考金利の推移表」(繰上返済制限なしの35年・15年固定。サービス付き高齢者向け住宅の金利は除く)。2026年6月に1.5ポイント上がっていますが、公表値のままです。
• フラット35の過去の金利は機構がグラフでしか公表していないため、推移には載せず現在の値だけを表に載せています。民間の住宅ローン金利(店頭金利)の推移も数表での公表がないため、短プラ+1%を目安として描いています。
• 新規貸出額: 日本銀行 時系列統計データ検索サイト(API)の貸出先別貸出金。金利タイプ別の利用割合: 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」の各回の概要。

売却したときの総収支と年利回り ?年利回り(IRR、内部収益率): 購入時の自己資金を0年目の支出、毎年の収支と売却代金の手取りを収入とみたときの、年あたりの複利の利回り。 預金や株の利回りと比べられる — 上段: 総収支(購入から売却までの手元のお金の増減)、中段: 自己資金に対する年利回り(IRR)と売却価格、下段: リスクによる差。列は物件価格の年あたりの変動率で、入力値の前後も並べます。セルをクリックすると下に内訳を表示(表にない年数は下で入力)

売却する年ごとの推移 — 表で選んだ列の物件価格の変動率で、各年に売った場合の収入・支出(まとめた項目)・総収支。棒をクリックすると、その年に売った内訳を上に表示

計算方法と注意

• イニシャルコスト = 頭金 + 諸費用(仲介手数料・ローン事務手数料・登記・税・保険・精算金)。借入額 = 物件価格 − 頭金。諸費用は現金で払う前提です。
• ローンは元利均等。金利の上昇を入れると変動金利として毎年見直し、その時点の残高・残り期間で返済額を計算し直します(実際の商品にある「返済額は5年間据え置き・見直し時も1.25倍まで」のルールは考えていません)。
• 毎月の収支 = 家賃 − ランニングコスト − 入れ替えのコスト(年平均の12分の1) − ローン返済(利息+元金)。元金の返済は支出ですが、ローン残高が減るぶん売却時の手取りが増えます。
• 入れ替えのコストは、1回あたりの費用(原状回復などの定額 + 広告料・仲介・フリーレント・空室期間の家賃)を、入れ替えの頻度で割って毎年ならしています。家賃は毎年、入力した家賃の変動率で変わります(初期値の−1%/年は、令和5年住宅・土地統計調査の建築時期別の民営借家の1畳当たり家賃が築5〜47年で年約1.2%低いことからの目安)。家賃が下がると、賃貸管理手数料と家賃何か月分の費用も下がります。
• 売却価格 = 市場価値 × {(1 + 相場の変動) × (1 + 築年数による変動)}^保有年数。市場価値は、相場より安く(高く)買えた物件の本来の価格で、空欄なら物件価格と同じです。購入時の費用・ローン・取得費は物件価格で計算します。表の売却価格の後ろの%は、物件価格(購入価格)からの増減です。表の列は、この合成した年率に −2〜+1% の幅を足したものです。初期値は「都市ごとの分析」と同じ回帰を16都市で推定した中央値の目安で、築年数による変動は新築直後(築0〜2年で2割前後下がる)を除いた築3〜40年でマンション年約−3%・戸建年約−2%(1棟は土地付きなので戸建の値)、相場の変動は2021年以降の急騰を除いた2013〜2020年でマンション年約+5%・戸建年約+1%です(マンションは控えめに+3%)。
  総収支 = −イニシャルコスト + 保有中の毎年の収支の累計 + (売却価格 − 売却時の仲介手数料 − ローン残高)。年利回りは、購入時の自己資金と毎年の収支・売却代金を年単位のキャッシュフローとみた内部収益率です。売却代金で残債を返しきれず、最後まで支出しかない場合などは求まらないため「—」になります。
• 税金を含めると、毎年の不動産所得(家賃 − 経費 − 減価償却)に税率を掛けた所得税・住民税を差し引きます。赤字なら給与などの所得と相殺して戻る税金を「節税」として足します(他の所得が十分あり、同じ税率がかかる前提)。経費はローン元金以外の支出で、1年目は購入時の諸費用(仲介手数料を除く)も経費にします。設備交換・修繕費は年平均にならした額をそのまま毎年の経費にしていますが、実際の申告では交換した年の経費、または資産として計上して減価償却(資本的支出)になるため、年ごとの税額は目安です。赤字のとき、土地の取得に充てた借入金の利子は相殺できません(借入金はまず建物に充てたとみなします)。
• 減価償却は建物部分(取得費 × 建物の割合)の定額法(毎年 取得費 × 耐用年数ごとの償却率。31年なら0.033)で、耐用年数は選んだ構造の法定耐用年数(RC・SRC 47年、重量鉄骨 34年、木造 22年など)をもとにした中古の簡便法((法定 − 築年数) + 築年数 × 20%、法定耐用年数を過ぎていれば法定の20%)。建物のうち設備(電気・給排水・ガス設備など)の割合を選ぶと、その部分は設備の法定耐用年数15年をもとにした簡便法で償却します(築15年以上なら3年)。償却の総額は同じで、前倒しになるぶん早い時期の税金が減ります。区分マンションの契約書には設備の内訳がないことが多く、実際の申告では割合に合理的な根拠が必要です。
• 売却時は、譲渡所得 = 売却価格 − 仲介手数料 − (取得費 − 減価償却の累計) に、保有5年超は20.315%、5年以下は39.63%を掛けた譲渡所得税を引きます。減価償却で毎年の税金が減ったぶん、売却時の譲渡所得が大きくなります。所有期間は実際には売却した年の1月1日時点で判定するため、6年目に売っても短期になることがあります。
• リスクの項目以外の費用は全期間一定で、大規模修繕の一時金は含みません。

人口の増減(市区町村)

人口ピラミッド

棒が左の年、枠線が右の年。左が男性、右が女性。

主要都市の比較

東京23区と政令指定都市。2020年=100 の指数。色は北(赤)から南(紫)の順、太線が選択中の地域です(線・表の行をクリックするとその都市を表示。凡例をクリックすると表示/非表示)。

データと注意

• 2025年: 総務省統計局「令和7年国勢調査 人口等基本集計」第2-7表(男女・5歳階級別人口、不詳補完値。補完後も残る年齢不詳(全国1,071人)は除外)。2024年以降に新設された区(浜松市の中央区など)は2025年だけの地域になります。
• 人口: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」(令和5年推計。2015年は平成30年推計、2010年は平成25年推計に収録の国勢調査実績。2010年は対象12都道府県だけ取得しているため、それ以外の地域と全国は2015年から)。男女・5歳階級別で、90歳以上はひとつにまとめています。全国は都道府県の合計、東京23区は区の合計。
• 推計は2020年の国勢調査を出発点に(2025年の国勢調査は反映していません)、出生・死亡・移動の仮定を置いて計算したもので、実際の人口とは異なります。福島県の一部町村は推計の対象外です。
• 地図の境界: 国土数値情報「行政区域」(2024年1月1日時点)を加工して作成(表示用に約400mの精度に間引き)。背景地図は国土地理院タイル。

賃貸の空室率(市区町村)

空室率の推移

主要都市の比較

東京23区と政令指定都市。色は北(赤)から南(紫)の順、太線が選択中の地域です(線・表の行をクリックするとその都市を表示)。政令市になる前の年は値がありません。網掛けの期間(1998年以前)は売却用の空き家を含みます。

データと注意

• 空室率: 総務省統計局「住宅・土地統計調査」の賃貸用の空き家数 ÷ (借家数 + 賃貸用の空き家数)。全国・都道府県・東京23区・政令指定都市は令和5年調査の時系列統計表(第4表・第9-2表、1983年〜)、それ以外の市区町村は平成25年・平成30年・令和5年調査の市区町村別の表(居住世帯の有無別住宅数と、住宅の所有の関係別住宅数)から計算しています。借家には公営・UR・給与住宅を含みます。
• 居住者のいない住宅は、調査員が外観などから判断して数えています。管理会社などが公表する空室率(管理物件のうち募集中の住戸の割合など)とは数え方が違い、高めに出る傾向があります。値の水準よりも、地域の比較や推移の目安として見てください。
• 1998年以前の「賃貸用の空き家」は売却用の空き家を含みます(グラフの網掛け)。抽出調査のため、規模の小さい市区町村ほど誤差が大きくなります。
• 市区町村別の表に載るのは市区と人口1万5千人以上の町村で、それ以外は地図で灰色です。調査の後にコードが変わった市町村(滝沢市・富谷市・那珂川市、岩舟町を編入した栃木市)は今の市にまとめ、浜松市は区の再編(2024年)があったため市全体の値で塗っています。福島県の浜通りの市町村は人口の地図と同じくひとつの地域にまとめているため、データなしです。
• 地図の境界: 国土数値情報「行政区域」(2024年1月1日時点)を加工して作成。背景地図は国土地理院タイル。

地価・家賃・物価の推移

表面利回りの推計(標準的なワンルーム)

同じ部屋の価格と家賃(築年数の進行込み)

都市の比較

太線が選択中の都市です(線・表の行をクリックするとその都市を表示)。基準年に値がない都市は描きません。

金利の超長期推移 — 政策金利と、ローン金利の目安になる金利(月次)

初期表示は1955年以降です。グラフをドラッグすると拡大、ダブルクリックで全期間(公定歩合は1882年〜)に戻ります。凡例をクリックすると表示/非表示。点線の物価上昇率(前年比)を上回る分が、おおよその実質金利です。

データと注意

• 地価(都市別): 国土数値情報「地価公示」(国土交通省、各年1月1日時点)の住宅地。最新年の地点が持つ1983年からの価格の履歴を使い、毎年、前年から継続して調査された地点(標準地番号の変更を含む)の価格の変化率を対数平均してつないだ連鎖指数です。最新年に残っている地点だけなので、古い年ほど地点が少なくなります(東京23区で1984年は約90地点、2026年は約850地点)。円の水準は最新年の全地点の平均価格を指数で過去に延ばした目安で、地点の構成を最新年に揃えています。
• 地価(長期): 日本不動産研究所「市街地価格指数」の住宅地(六大都市・全国(223都市)は1955年〜、東京区部は1985年〜)。BIS(国際決済銀行)の住宅価格統計から取得し、各年3月末の値を使っています。六大都市は東京区部・横浜・名古屋・京都・大阪・神戸の合計で、選んだ都市によらず同じ線です。東京区部の線は1985年より前の基準年では、1985年を地価公示の値に合わせて描きます。地価公示とは調査地点と集計方法が違い、2013年以降は地価公示の方が大きく上がっています。
• 家賃: 総務省統計局「消費者物価指数」2020年基準 長期時系列の都市別「持家の帰属家賃を除く家賃」(民営・公営・UR等の借家の家賃、年平均、1970年〜。川崎市は1975年、堺市は2010年、相模原市は2015年から)。同じ住宅の家賃の変化を追う指数で、建物が古くなって家賃が下がる分を十分には補正していないため、新築・築浅の家賃の上昇より小さく出やすいことが知られています。円の水準は令和5年住宅・土地統計調査の民営借家(非木造の共同住宅)の平均家賃(面積区分を戸数で加重平均)を指数で前後に延ばした目安です。
• 物価と実質値: 同じく消費者物価指数の全国「持家の帰属家賃を除く総合」(年平均、1947年〜)。実質は各年の値をこの指数で割ったもの(物価の値がまだない最新年は表示しません)。マンションの価格指数は国土交通省「不動産価格指数(住宅)」のマンション(区分所有)の年平均(2008年〜、地域は都市ごとの分析と同じ対応)で、基準年が2008年より前のときは2008年を地価公示の値に合わせて描きます。
• 同じ部屋の価格: 国土交通省 不動産情報ライブラリの中古マンションの取引価格(2010年〜、4四半期そろった年まで)から作った疑似的なリピートセールス指数です。物件を特定する項目がないため、条件がすべて同じ別の部屋や別の建物が少し混ざることがあり、価格は公表の段階で丸められています。家賃の築年数の補正については総務省統計局「消費者物価指数における民営家賃の経年変化の調整方法」を参照。
• 金利: 公定歩合(基準割引率および基準貸付利率、1882年〜)と有担保コールレート翌日物(1960年〜)は日本銀行 時系列統計データ検索サイトの API、無担保コールレート・貸出約定平均金利は同サイトの主要時系列統計データ表、長期プライムレート(1966年〜)・短期プライムレート(1989年〜)は日本銀行「長・短期プライムレート(主要行)の推移」(過去の表を含む)、10年国債は財務省「国債金利情報」(1986年7月〜)。1990年代半ばまでは公定歩合、その後はコールレートの誘導目標が政策金利の中心です。
• 民間の住宅ローン金利や旧住宅金融公庫の金利の長期の推移は数表で公表されていないため載せていません。変動金利は大手行の慣行(短プラ+1%)を店頭金利の目安とし、固定金利は長期プライムレート・10年国債が目安になります。

収益不動産キャッシュフロー分析シート — 積算と返済比率・金利上昇時の収支から、融資と投資の効率をざっと判定します。色のついた欄が入力や推定から入る値です

近い条件の取引 — 同じ都市・種別の取引価格情報から、近くで条件の近い取引を選び、回帰でこの物件の条件・取引年に補正した価格と並べます

この物件と比べて、その条件で価格が高くなる(広い・新しい・駅に近い・効果の高い地区や間取り・構造)か安くなるかで色を付けています。大体同じは面積 ±10%、築年数 ±2年、駅徒歩 ±2分、同じ地区・間取り・構造、または回帰の効果の差が ±3% 以内。地区・間取り・構造の高い安いは回帰の地区・区の効果と、間取り・構造の係数によります。

近くの地価公示の地点

調べるときのリンク — 外部サイト。位置は地区(町名)の代表点なので、地図では物件の場所に合わせ直してください

確認すること

計算方法と限界

• 市場価格: 「都市ごとの分析」と同じ回帰モデル(全期間)で、最新の取引年・入力した条件・地区の推定価格。帯は個別物件の95%予測区間。カテゴリ項目(間取り・用途地域など)は同じ区で面積が近い取引の最頻値です。
• 土地の単価: 国土交通省「地価公示」の同じ用途の地点のうち、地区の代表点(町名ごとの位置参照情報の平均)からの距離(km)と、駅からの距離の差(km、徒歩1分=80m)の合計が小さい3地点を、その逆数で重みづけ平均します(地区を指定しないときは区の全地点の中央値)。表のチェックで地点を選び直せます。公示価格は毎年1月1日時点の、更地としての正常な価格です。
• 路線価の目安: 公示価格 × 0.8(路線価は公示価格の8割程度を目安に定められる)。実際の路線価は国税庁の路線価図で確認してください。相続税評価額(土地)は 路線価の目安 × 敷地の面積で、奥行・形状などの補正や貸家建付地の減額は入れていません。
• 固定資産税評価額: 土地は 公示価格 × 0.7 × 面積(7割程度を目安に定められる)。建物は 再調達原価 × 0.6(新築時の評価は工事費の5〜7割程度とされる)× 経年の補正(法定耐用年数で0.2まで直線で下げる)の粗い目安です。実際の値は固定資産評価証明書で確認してください。
• 相続税評価額: 土地(路線価の目安)+ 建物(固定資産税評価額 × 1.0)。分譲マンションは令和6年1月以降の区分所有補正率(評価乖離率 = 築年数×△0.033 + 総階数指数×0.239 + 所在階×0.018 + 敷地持分狭小度×△1.195 + 3.220)を掛けます(国税庁タックスアンサー No.4667)。総階数2以下は対象外。
• 積算価格: 土地(公示価格 × 面積)+ 建物(再調達原価 × 残存年数 ÷ 法定耐用年数)。再調達原価は国税庁「建物の標準的な建築価額表」の最新年の構造別の㎡単価 × 床面積(区分マンションは専有面積 × 共用部分を含む倍率)。法定耐用年数は RC・SRC 47年、鉄骨造 34年(骨格材4mm超)、木造 22年。
• 収益価格: 年間家賃 × (1 − 経費率) ÷ 還元利回り(直接還元法)。経費率は空室・管理費・修繕積立金・固定資産税などをまとめた割合です。